Case Study: Brickell’ın Kalbinde 10 Dairelik "Off-Market" Airbnb Portföy Kurulumu

Lokasyon: Brickell, Miami

Mülk Tipi: 10 Adet 1+1 (1 Bed / 1 Bath) Daire

Hizmet Türü: Yatırım Danışmanlığı, Sözleşme Yönetimi ve Lisanslama

Strateji: Kısa Dönem Kiralama (Airbnb) & Arbitraj

1. Keşif Aşaması: Doğru Mülkü "Off-Market" Bulmak

Miami piyasasında herkesin erişebildiği mülkler üzerinden yüksek nakit akışı yakalamak zordur. Bu projede hedefimiz, kısa dönem kiralamaya (Airbnb) tamamen uygun, doluluk oranı yüksek ve finansal olarak çarpanı güçlü bir portföy kurmaktı.

Uzun süren pazar araştırmalarımız ve bölgedeki özel network'ümüz sayesinde, piyasaya (MLS) henüz girmemiş olan (off-market) ve toplu kiralamaya izin veren stratejik bir bina tespit ettik. Portföyün tamamının 1+1 dairelerden oluşması, Brickell bölgesindeki genç profesyonel ve turist segmentinin konaklama talebiyle tam olarak örtüşüyordu.

2. Veri Odaklı Analiz (AirDNA Analitiği)

Sezgilerle değil, tamamen verilerle hareket ettik. Mülkleri derinlemesine analiz etmek için sektör standardı olan AirDNA verilerini kullandık.

• Bölgedeki benzer 1+1 dairelerin mevsimsel doluluk oranları (Occupancy Rate),

• Ortalama günlük yatak ücretleri (ADR),

• Geleceğe dönük gelir projeksiyonları tek tek hesaplandı.

Yaptığımız bu detaylı finansal analiz, portföyün yatırımcılarımız için yüksek bir ROI (Yatırım Getirisi) potansiyeli taşıdığını matematiksel olarak kanıtladı.

3. Agresif Pazarlık Süreci ve Finansal Avantaj

Doğru mülkü bulmak kadar, doğru şartlarla masadan kalkmak da önemlidir. Ev sahibi (landlord) ile yürüttüğümüz yoğun pazarlık süreci sonunda yatırımcılarımıza çok ciddi bir finansal avantaj sağladık: 1 Ay Bedava Kira (1 Month Free Rent).

Bu hamle, mülklerin operasyona geçiş sürecindeki sabit maliyetlerini sıfırlayarak yatırımcının nakit akışını ilk günden koruma altına aldı.

4. Walkthrough (Saha Kontrolü) ve Teslim Alım

Sözleşme aşamasının ardından, teknik ekibimizle birlikte mülklerin walkthrough (detaylı fiziki kontrol) sürecini tamamladık. Her bir dairenin teknik altyapısı, tesisatı ve genel durumu en ince ayrıntısına kadar incelendi ve mülkler eksiksiz bir şekilde teslim alındı.

5. Yasal Süreçler ve Lisanslama

Miami'de Airbnb operasyonu yapmanın en kritik ayağı yasal mevzuattır. Şehir ve eyalet düzeyindeki tüm kısa dönem kiralama lisans işlemlerini ve mülk yönetim evraklarını, hukuki altyapıya tam uyumlu olacak şekilde jet hızıyla tamamladık. Yatırımcılarımızın ileride hiçbir bürokratik engelle karşılaşmaması adına tüm süreçleri sağlama aldık.

6. Gelecek Planı: Mobilyalandırma ve FIFA 2026 Hazırlığı

Mülklerin teslim alınmasıyla birlikte operasyonun ikinci aşamasına geçtik. Dairelerin iç mimari tasarımı ve konsept mobilyalandırma süreci vakit kaybetmeden başlatıldı.

Büyük Hedef: Yaklaşan global etkinlikler ve özellikle FIFA 2026 öncesinde tüm portföyü Airbnb üzerinde en yüksek puanlama potansiyeliyle canlıya almak. Miami'nin o dönemde yaşayacağı turist akınını, yatırımcılarımız için maksimum doluluk oranı ve zirve fiyatlandırma (peak pricing) fırsatına dönüştüreceğiz.

10 dairenin anahtarlarini teslim aldik.