ABD'de Faizler Yüksek Ama Ev Fiyatları Neden Hâlâ Güçlü? Miami Emlak Piyasası İçin Bu Ne Anlama Geliyor?
- Ozan Hoşgör
- 19 Tem
- 3 dakikada okunur
Son dönemde bana en çok yöneltilen sorulardan biri şu:
"Mortgage faizleri bu kadar yüksekken ABD'de konut fiyatları neden düşmüyor?"
Ekonomik teoriye göre faiz yükseldiğinde talebin azalması, bunun da fiyatları aşağı çekmesi beklenir. Ancak bugün ABD konut piyasasında işler klasik ekonomik formüller kadar basit ilerlemiyor.
Aslında piyasada görünmeyen ama oldukça güçlü bir denge oluşmuş durumda.
Düşen Talep Tek Başına Fiyatları Düşürmeye Yetmiyor
Mortgage faizleri son yılların en yüksek seviyelerinde seyrediyor. Bu nedenle birçok alıcı satın alma kararını ertelemeyi tercih ediyor.
Ancak madalyonun diğer yüzünde çok önemli bir gerçek var.
Bugünkü ev sahiplerinin büyük bölümü, birkaç yıl önce yaklaşık %3 seviyelerinde mortgage kullanarak ev sahibi oldu. Eğer bugün evlerini satıp başka bir eve geçmek isterlerse, yeni kredilerini yaklaşık iki katı faiz oranıyla almak zorunda kalacaklar.
Bu da aylık ödemelerini ciddi şekilde artırıyor.
Sonuç olarak birçok kişi evini satmak yerine mevcut evinde kalmayı tercih ediyor.
Asıl Sorun Arz Tarafında Yaşanıyor
Alıcı sayısı azalmış olsa bile satılık konut sayısı da aynı ölçüde azalıyor.
Yani piyasaya yeni ev gelmiyor.
Arzın sınırlı kalması ise fiyatların beklenildiği kadar gerilemesini engelliyor.
Bu nedenle bugün ABD genelinde satış hacmi geçmiş yıllara göre daha düşük olmasına rağmen birçok bölgede fiyatlar güçlü kalmaya devam ediyor.
Yeni Projelerde Fırsatlar Oluşuyor
Özellikle yeni konut projelerinde geliştiriciler satışları hızlandırabilmek için farklı teşvikler sunuyor.
Bunlar arasında;
fiyat indirimleri,
kapanış masraflarına katkı,
mortgage faiz desteği,
çeşitli satın alma teşvikleri
yer alabiliyor.
Bu avantajlar özellikle finansman kullanmadan yatırım yapabilen alıcılar için önemli fırsatlar oluşturabiliyor.
İkinci El Piyasasında Durum Farklı
Yeni projelerde pazarlık alanı oluşurken ikinci el konut piyasasında tablo farklı.
Çünkü mevcut ev sahipleri düşük faizli mortgage kredilerini bırakmak istemiyor.
Bu nedenle ikinci el konut arzı hâlâ sınırlı kalıyor.
Tam da bu yüzden birçok kişinin beklediği sert fiyat düzeltmesi gerçekleşmiyor.
Miami Emlak Piyasası Bu Denklemde Ayrı Değerlendirilmeli
ABD genelindeki verileri değerlendirirken her şehri aynı kategoriye koymak doğru olmaz.
Özellikle Miami emlak piyasası, ülkenin birçok bölgesinden farklı dinamiklere sahip.
Miami yalnızca yerel alıcıların değil; Latin Amerika, Avrupa ve dünyanın farklı ülkelerinden gelen yatırımcıların da yoğun ilgi gösterdiği uluslararası bir yatırım merkezi konumunda.
Bunun yanında;
sürekli devam eden nüfus artışı,
güçlü kira talebi,
sınırlı sahil şeridi,
yeni şirketlerin ve yüksek gelir grubunun bölgeye taşınması
gibi faktörler uzun vadede konut talebini desteklemeye devam ediyor.
Bu nedenle Miami'de ev almak ya da yatırım yapmak isteyenlerin yalnızca mortgage faizlerine odaklanması sağlıklı bir analiz olmayacaktır.
Miami'de Doğru Karar İçin Yerel Bilgi Şart
Birçok yatırımcı internette ABD geneliyle ilgili haberleri okuyarak karar vermeye çalışıyor.
Oysa Miami emlak piyasasında mahalle bazında bile ciddi fiyat ve talep farklılıkları oluşabiliyor.
Bu nedenle yatırım yapılacak bölgenin;
kira potansiyeli,
yeni proje arzı,
yabancı yatırımcı ilgisi,
gelecekteki gelişim planları
ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Bu noktada bölgeyi yakından takip eden deneyimli bir Miami emlakçı ile çalışmak, doğru fırsatları yakalamak ve olası riskleri azaltmak açısından önemli avantaj sağlayabilir.
Sonuç
Bugünkü ABD konut piyasasını yalnızca "faiz yüksek, fiyatlar mutlaka düşer" yaklaşımıyla okumak eksik kalır.
Piyasa, düşük faizli mortgage'larını korumak isteyen ev sahipleri ile daha uygun finansman koşullarını bekleyen alıcılar arasında yeni bir denge kurmaya çalışıyor.
Bu süreçte satışlar yavaşlasa da sınırlı arz fiyatları desteklemeye devam ediyor.
Özellikle Miami emlak piyasası gibi uluslararası yatırım talebinin güçlü olduğu bölgelerde, karar verirken yalnızca ulusal verilere değil, yerel dinamiklere de odaklanmak gerekiyor.
📖 Bu konuyu daha detaylı ele aldığım ve Baret Dergisi'nde yayımlanan orijinal makalemin tamamını aşağıdaki bağlantıdan okuyabilirsiniz.
Yazar: Ozan Hoşgör
Miami ve Güney Florida gayrimenkul pazarı üzerine çalışan lisanslı gayrimenkul danışmanı. Özellikle Miami konut piyasası, yeni projeler, yatırım analizleri ve uluslararası yatırımcılar üzerine içerikler üretmektedir.
Yorumlar